大江网/大江新闻客户端讯 全媒体记者沈冠楠报道：11月30日，南昌“第四代住宅”首个样板房将在南昌县亮相。
所谓“第四代住宅”，又称“绿色生态花园住宅”，通常是指集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，是当前高品质住宅主要发展方向之一。“第四代住宅”长啥样？11月28日，记者来到南昌县煌盛经投·大境东区项目（以下简称大境东区项目）处，提前探访。
探访
户户有花园 家家有庭院
高低错落的空中露台，外延砌出种植区，其内红花继木、春娟等绿植郁郁葱葱，叶片上晶莹的水珠在阳光下闪闪发亮……以上是记者11月28日在大境东区项目5栋2层看到的一幕。
这也是南昌市首个“第四代住宅”项目。今年7月，经南昌县“绿色生态花园住宅”试点工作领导小组会议明确，位于象湖版块的大境东区项目成为该县“绿色生态花园住宅”试点项目。
资料显示，项目占地面积为29570平方米，容积率为1.8，小区共8栋住宅，其中6栋为绿色生态花园住宅，住宅户型面积为125平方米，外侧配置两层挑高空中花园。
“项目定位是改善型住房。”南昌县住建局质量安全监督股副股长范涛告诉记者，与以往的住房相比，“绿色生态花园住宅”每户都有不计入产权面积、双层挑空设计的空中花园，把自然生态引入居民家中，提升居住体验。与此同时，“我们在每栋的一楼设计了共享庭院，这就方便了邻里沟通，有利于强化社区归属感。”范涛说。
解读
号称“0公摊”，何解？
在网上搜索“第四代住宅”，其引发的讨论可谓是甚嚣尘上，“0公摊”“得房率100%”成为这类新型住宅的热门“标签”。
“0公摊并不等于没有公摊。”范涛坦言称，以大境东区项目为例，每户依旧存在包括电梯、楼梯在内的公摊面积，但“通过空中花园、共享庭院等设计，让每户直接拥有户外空间，公摊被补回来了。”
这意味着，“第四代住宅”实际上增加了房屋的使用面积，使其趋近“0公摊”，达到实际使用率实现100%及以上的效果。
空中花园，谁来管理？
采访中，记者注意到，空中花园内安装了智能喷灌、庭院灯等配套设施，乍一看，如同将小区绿地搬到悬空的阳台上。
对此，范涛表示，空中花园虽然看似业主的私人庭院，其和共享庭院本质上都属于小区公共绿地，具有公共产权，只是作为房屋的附属部分提供给业主使用。二者均不得擅自封闭及改变用途，物业单位则承担对空中花园和共享庭院的绿化全托管理、日常管理和自然补植责任。“在房屋交付时，开发企业、物业、业主三方需要对空中花园绿植进行验收，拍照、签字、存档，此后，物业就按照交付条件对绿化进行养护，具体主要是日常巡查、管理以及劝导业主规范使用，业主须配合物业入户对空中花园的绿植开展养护。”大境东区项目营销经理付少云说。
另一方面，可种植的植物品种也有相关规定。据县住建局介绍，空中花园、共享庭院的绿化品种需要从县城管执法局推荐绿化目录中选取，主要选择生长健壮、株型完整的乡土品种，以矮灌木、草本植物和小乔木为主，如红花继木、春娟、墨西哥狗尾草等，不得种植大株乔木和速生树种，禁止种植有毒有害、有污染、有刺、有刺激性气味、根系穿刺性强、速生的植物品种。
采光、防水、私密空间能保障吗？
近年来，“第四代住宅”在全国“四处开花”，包括南昌在内，重庆、成都、深圳、福州等多个城市纷纷推动政策及项目落地。然而，部分“第四代住宅”出现的采光遮挡、排水困难、私密性弱化等缺陷同样引发了大众关注。
在南昌，“第四代住宅”在项目初期，也面临着类似忧虑，如何保障住户的采光、防水排水、私密空间等要求，成为项目能否顺利落地的“重中之重”。
“我们走访了重庆、成都等城市，在设计方案中吸纳了它们的优点，也回避了一些风险。”范涛提到，“第四代住宅”的排水防水均按照国家规范提前预埋了排水管道，同时，室内和露台设计找坡，防止倒灌。
在采光方面，空中花园被设计为外挑式，并确保层高不小于两个自然层高度。此外，在每一层增加视线挡板以保障私密性。“这样一来，每一层空中花园被完全隔离开，加之奇偶层错落分布的设计，即满足日照需求，也降低了安全隐患。”范涛如是说。
物业费会增加吗？
记者了解到，空中花园的绿植由物业统一浇灌，统一养护，按建筑面积采取单独收费方式，收费标准与普通住宅一致。
据付少云介绍，大境东区项目的普通住宅的收费标准为3元/平方米，“空中花园的部分也是按以上标准收费，相当于‘第四代住宅’每户每月的物业费，比普通住宅要多出80元左右。”
